Rivalutazione facoltativa dei beni immobili - DL 185/2008 (L. 2/2009)

FINALITA' E AMBITO APPLICATIVO DEL DECRETO ANTICRISI

Rivalutazione facoltativa dei beni immobili

Il decreto legge 29 novembre 2008 n. 185, cd. "decreto anticrisi", approvato dal Governo per fronteggiare l'eccezionale situazione di crisi internazionale, istituisce misure straordinarie a favore di famiglie, lavoratori, pensionati e imprese. In particolare, l'art. 15, commi 16-23, contiene disposizioni tributarie in tema di rivalutazione facoltativa di beni immobili. La ratio della nuova norma va inquadrata nella possibilità offerta al soggetto passivo di dare una rappresentazione del patrimonio immobiliare più rispondente ai criteri di mercato. In sede di conversione del Decreto (Legge 28 gennaio 2009, n. 2) sono state apportate delle modifiche che hanno riguardato le aliquote delle imposte sostitutive (ridotte rispetto alla versione originaria) ed il periodo dal quale possono essere fatti valere i maggiori ammortamenti ed il valore ai fini di una cessione (maggiori tempi per il riconoscimento dei maggiori valori). 

REQUISITI SOGGETTIVI

I soggetti ammessi alla rivalutazione immobiliare

I soggetti Ires e gli enti collettivi Irpef, che non adottano i principi contabili internazionali nella redazione del bilancio. Possono effettuare la rivalutazione le società di capitali, comprese le società cooperative e le mutue assicuratrici, gli enti non commerciali e le società di persone, nonché le imprese individuali e i soggetti non residenti (limitatamente ai beni compresi nelle loro stabili organizzazioni in Italia). Sono sempre esclusi i soggetti che redigono il bilancio in base ai principi contabili internazionali. 

BENI RIVALUTABILI

Non tutti i beni immobili risultano suscettibili di rivalutazione

Beni immobili, ad esclusione delle aree fabbricabili e degli immobili alla cui produzione o al cui scambio è diretta l'attività di impresa, risultanti dal bilancio in corso al 31 dicembre 2007. Non possono, ovviamente, essere oggetto di rivalutazione gli immobili conferiti nell'esercizio 2008. Sono rivalutabili, invece, gli immobili strumentali e quelli non ammortizzabili. Sembrerebbe quindi operare la sola esclusione per gli immobili cd merce, quelli utilizzati dall'impresa nello svolgimento dell'attività produttiva, che deve avere per oggetto la costruzione o la vendita degli immobili in un'ottica di sfruttamento degli stessi e non di mera utilizzazione passiva (cf. circolare Agenzia delle Entrate 4/08/2004, n.36/E e sua successiva risoluzione 15/12/2004 n.152/E). Da quanto detto, pertanto, si perviene alla conclusione che restano escluse dal regime in esame le società di costruzione e chi ha acquistato gli immobili per rivenderli considerandoli pertanto rimanenza di magazzino. 

AMBITO TEMPORALE

Termini per effettuare la rivalutazione

La rivalutazione deve essere eseguita nel bilancio o rendiconto dell'esercizio successivo a quello in corso al 31 dicembre 2007, per il quale il termine di approvazione scade successivamente al 29.11.2008. 

CONDIZIONI E MODALITA' DELLA RIVALUTAZIONE

Come imputare il saldo attivo

La rivalutazione deve riguardare tutti i beni appartenenti alla stessa categoria omogenea; gli immobili ammortizzabili e quelli non ammortizzabili si intendono compresi in distinte categorie. I requisiti di appartenenza alle diverse categorie sono quelli esistenti alla data di chiusura del bilancio in cui è eseguita la rivalutazione. Il saldo attivo risultante dalla rivalutazione eseguita deve essere imputato al capitale o accantonato in una speciale riserva, in sospensione d'imposta. 

FACOLTA' DI RICONOSCIMENTO FISCALE DEL MAGGIOR VALORE DEGLI IMMOBILI

Effetti fiscali della rivalutazione e cessione anticipata del bene

E' possibile rendere fiscalmente riconosciuto il maggior valore attribuito agli immobili pagando un'imposta sostitutiva del 3% (precedentemente il 7%) sugli immobili strumentali, quindi ammortizzabili e del 1,5% (precedentemente il 4%) sugli immobili non strumentali, quindi non ammortizzabili. Tale maggior valore sarà riconosciuto, ai fini dei maggiori ammortamenti, dal quinto esercizio successivo a quello in cui viene effettuata la rivalutazione, mentre, ai fini di una eventuale cessione, dal sesto esercizio successivo. Esemplificando, un soggetto con esercizio coincidente con quello solare, vedrà riconosciuti i maggiori ammortamenti dall’esercizio 2013 ed il maggior valore ai fini della determinazione della plus o minusvalenza in sede di cessione dal primo gennaio 2014. La cessione anticipata del bene rivalutato comporta il venir meno degli effetti fiscali della rivalutazione con l'effetto che le plusvalenze e le minusvalenze saranno determinate senza tener conto del maggior valore iscritto in sede di rivalutazione. 

FACOLTA' DI AFFRANCAMENTO DELLA RISERVA DI PATRIMONIO GENERATA DAL SALDO ATTIVO DI RIVALUTAZIONE
E' anche prevista la possibilità di affrancare il saldo attivo di rivalutazione con l'applicazione di un'imposta sostitutiva delle imposte sul reddito delle persone fisiche, dell'imposta sul reddito delle società, dell'imposta regionale sulle attività produttive e di eventuali addizionali in misura pari al 10 per cento. 

MODALITA' DI VERSAMENTO DELLE IMPOSTE
Un'unica soluzione entro il saldo delle imposte relativo all'esercizio in cui è avvenuta la rivalutazione oppure in 3 rate annuali, con decorrenza della prima entro la medesima data. Gli importi delle imposte possono essere oggetto di compensazione.